Lo Sfratto: nozione, procedura e caratteristiche

Lo sfratto è un atto giuridico con il quale il locatore richiede al committente di riconsegnargli l’immobile.

Si distingue lo sfratto per morosità dallo sfratto per finita locazione.

Sfratto per morosità

Affinché si possa procedere allo sfratto per morosità devono sussistere due requisiti importanti:

Il contratto di locazione deve essere scritto e registrato;
Mancato pagamento dei canoni dovuti.

In merito al secondo requisito dobbiamo distinguere se il mancato pagamento dei canoni dovuti riguardi la locazione ad uso abitativo o la locazione ad uso commerciale.

In caso di locazione ad uso abitativo trova applicazione la legge 392 del 1978 art. 5, il quale stabilisce quanto segue: “…..il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile”

Quindi basta che il conduttore ritardi di 20 giorni il pagamento del canone, che il locatore può far dichiarare la mora del conduttore e procedere giudizialmente allo sfratto.

Per quanto riguarda lo sfratto per morosità di immobili locati ad uso commerciale manca una norma di riferimento come l’art. 5 della legge 392 del 1978, ma deve sussistere la gravità dell’inadempimento.

Non è quindi possibile procedere allo sfratto per un adempimento di scarsa importanza.

Cosa intende la legge per gravità dell’inadempimento?

La determinazione del concetto di gravità dell’inadempimento viene fornito dalla giurisprudenza, in mancanza di una norma di riferimento adeguata, che precisa :“La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, può aversi solo con riferimento ad inadempimenti tali da rompere l’equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore” (Cass. civ. n. 8076/2002).

La valutazione dell’inadempimento nei contratti va, inoltre, considerata anche in base al criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale (Cass. n. 14034/2005).

Come procedere per lo sfratto per morosità

Può richiedere lo sfratto per morosità il proprietario del bene o chiunque abbia la disponibilità del bene sulla base di un titolo o di un rapporto giuridico debitamente provato. Possono agire inoltre gli eredi , i legatari e i comproprietari del bene

Legittimato passivo è il conduttore

Il locatore dovrà inviare al conduttore una lettera di diffida ad adempiree dove dovrà essere evidenziato l’inadempimento del conduttore e dovrà essere intimato al pagamento.

Tale comunicazione deve avvenirecon raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite pec.

Nel caso in cui la diffida non produca effetti, il locatore, a mezzo del su legale, dovrà con un atto di intimidazione di sfratto per morosità con contestuale citazione in udienza per la convalida e con ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Il tribunale competente è il tribunale dove si trova il bene locato.

A questo punto il conduttore ha diverse possibilità:

1)Può presentarsi all’udienza e saldare gli importi dovuti;

2)Può presentarsi e fare opposizione;

3)Presentarsi e domandare al giudice il termine di grazia;

4) Può non presentarsi oppure si presenta ma non fa opposizione allo sfratto.

1)Nel caso in cui il conduttore si presenta e salda la morosità, il procedimento si conclude.

2)Nel caso in cui il conduttore si costituisca in udienza e faccia opposizione alla convalida, il giudice dovrà decidere se concedere l’ordinanza di liberazione dell’immobile o meno e rinvierà l’esame delle ragioni inerenti l’opposizione al giudizio ordinario.

3)Il conduttore può, inoltre, presentarsi in udienza e chiedere la concessione del termine di grazia. Termine non superiore a 90 giorni entro il quale potrà saldare il proprio debito. Il conduttore potrebbe anche fare ricorso al Fondo per morosità incolpevole (L. 124/2013; Tra le cause che identificano la morosità incolpevole ci sono: perdita del lavoro per licenziamento; accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro; cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale; mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici; cessazioni di attività libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente; malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato o la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità dell’impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali. https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2016/07/25/16A05349/sg)

Il giudice valuterà se concedere o meno tale termine e fisserà nuova udienza

4)Diversa la situazione se il debitore non si presenta o si presenta, ma non fa opposizione allo sfratto. In questo caso il giudice, verificato il sussistere dei requisiti, convalida lo sfratto.

In tale sede sarà stabilita la data entro la quale liberare l’immobile.

In caso il debitore non liberi l’immobile, il proprietario dello stesso con l’ordinanza, che costituisce titolo esecutivo e previa notifica del precetto, potrà procedere con la monitoria di sgombero, cioè un atto di esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario

Sfratto per finita locazione

Diversa è la situazione in caso di sfratto per finita locazione. Presupposto determinante è che sia finita la locazione, non vi sia stato rinnovo e che il conduttore non liberi l’immobile locato.

In questo caso la procedura inizia con l’intimazione da parte del locatore di liberare l’immobile.

Tale intimazione contiene la citazione del conduttore dinanzi al giudice competente al fine di ottenere la convalida dello sfratto.

A questo punto l’intimato ha diverse possibilità:

1)Può non presentarsi o presentandosi non si oppone;

2)Può presentarsi e fare opposizione;

3)Può proporre opposizione dopo la convalida dello sfratto.

1)Se all’udienza l’intimato non si presenta o presentandosi non si oppone, il giudice verificherà la validità della notifica in caso la notifica non si fosse perfezionata e quindi l’intimato non abbia avuto conoscenza del procedimento fissa i termini per una nuova notifica .

In caso, invece, la notifica si sia perfezionata e l’intimato non si sia presentato il giudice dispone la convalida dello sfratto e l’apposizione della formula esecutiva sulla citazione.

2)L’intimato può, inoltre, presentarsi all’udienza ed esperire opposizione allo sfratto. In questo caso se le eccezioni sono fondate su prova scritta o esistano gravi motivi di pregiudizio, inizia un procedimento di cognizione ordinaria.

In caso le eccezioni non siano fondate, il giudice pronuncia ordinanza di convalida di sfratto non impugnabile, con riserva delle eccezioni del convenuto.

Tale ordinanza è immediatamente esecutiva, e il giudice potrebbe anche subordinarla ad una cauzione per danni e spese.

3)L’intimato potrebbe procedere anche ad una opposizione tardiva e quindi dopo la convalida dello sfratto. Tale opposizione per essere legittima deve fondarsi sulla prova che l’intimato non ha avuto conoscenza del procedimento.

Bisogna precisare inoltre che tale opposizione non sospende l’esecuzione e non può essere proposta decorsi 10 giorni dall’esecuzione