Responsabilità solidale tra il proprietario del lastrico solare e il condominio

La Corte di Cassazione con ordinanza n. ordinanza n. 6088 del 4 marzo 2020 precisa che In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Tale sentenza nasce dalla richiesta di Tizio che,lamentando la presenza di infiltrazioni d’acqua nel suo appartamento e provenienti dal lastrico solare condominiale in uso esclusivo all’appartamento sovrastante, iniziava il procedimento ex art. 1172 c.c. in ragione del fatto che si temeva un possibile danno grave, Infatti, in seguito, all’ispezione di un tecnico, si era potuto appurare che sussisteva una instabilità statica del lastrico per vizio di costruzione.

Il Tribunale decideva di imputare le spese di manutenzione straordinaria unicamente a carico dei proprietari del lastrico solare, lastrico ad uso esclusivo. I proprietari proponevano appello avverso tale sentenza ritenendo che le spese del lastrico solare fossero da suddividersi tra i vari condomini.

La Corte di Appello, riconosciuto che il danno derivava da un vizio statico del lastrico solare, riteneva che responsabili oltre i proprietari del lastrico solare per 1/3 fossero anche i condomini per i restanti 2/3.

Avverso la sentenza della Corte di Appello veniva proposto ricorso per Cassazione, la quale rigetta il ricorso e confermava la sentenza di appello.

Non possiamo precisare che su tale tema già si era pronunciata la Corte di Cassazione, Sezioni Unite n. 9449/2016 che precisò che: “ in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi ex artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1135, comma 1, n. 4, c.c., il cui concorso va risolto, in mancanza della prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.”