Decreto di trasferimento del bene venduto in una procedura esecutiva e trascrizione
La Prima Sezione civile con ordinanza
interlocutoria n.3096 del 10.02.2020 ha disposto la trasmissione degli atti al
Primo Presidente per l’eventuale rimessione alle Sezioni Unite della seguente
questione di massima di particolare importanza, di rilevante impatto sul
contenzioso in materia di vendite esecutive o fallimentari: se, nei
procedimenti di espropriazione e vendita forzata immobiliare, il decreto di
trasferimento del bene, recante l’ordine di cancellazione dei gravami
(pignoramenti, ipoteche, privilegi, sequestri conservativi) determini, in forza
dell’art. 2878, n. 7), c.c., l’estinzione dei medesimi vincoli, dei quali il
conservatore dei registri immobiliari (oggi ufficio provinciale del
territorio-servizio di pubblicità immobiliare, istituito presso l’Agenzia delle
Entrate) è tenuto ad eseguire la cancellazione, indipendentemente dal decorso
dei termini per la proponibilità di opposizioni all’esecuzione a norma
dell’art. 617 c.p.c.
Le segnalate criticità riguardano, in particolare, i seguenti punti:
«(a) se il decreto di trasferimento del bene immobile, pronunciato dal giudice
dell’esecuzione all’esito del procedimento di espropriazione forzata a norma
dell’art. 586 cod. proc. civ., comporti quale proprio effetto ex lege
l’immediata cancellazione dei pesi gravanti sull’immobile;
(b) se, in caso di risposta negativa al quesito che precede, essa trovi
fondamento in una norma positiva (in particolare nell’art. 2884 cod. civ.);
(c) quale sia, di conseguenza, l’ambito di valutazione affidato al Conservatore
dei registri immobiliari in ordine all’adempimento della cancellazione dei
vincoli gravanti sull’immobile, in particolare sotto il profilo della verifica
di stabilità/definitività del decreto di trasferimento».
Per esaminare tali questioni è necessario svolgere una breve premessa sui
contenuti ed effetti del decreto di trasferimento, quale atto conclusivo della
vendita forzata (nella specie immobiliare), che la prevalente dottrina declina
in termini di sub-procedimento del processo di espropriazione, in linea con il
consolidato orientamento della Corte di
Cassazione per cui il procedimento di esecuzione forzata è organizzato “non già come una sequenza continua di atti
ordinati ad un unico provvedimento finale – secondo lo schema proprio del processo
di cognizione – bensì come una successione di subprocedimenti, consistenti
ciascuno in una serie autonoma di atti ordinati e di distinti
provvedimenti successivi”.
Orbene, se non vi è dubbio che la stabilità dei titoli esecutivi giudiziali non sia un presupposto necessario per iniziare l’esecuzione forzata – dal momento che costituiscono titolo esecutivo idoneo non solo le sentenze di condanna pronunciate in grado d’appello ma anche le sentenze di primo grado suscettibili di appello, prima del loro passaggio in giudicato – le incertezze sulla stabilità dell’atto conclusivo del sub-procedimento di vendita generano numerose problematiche, puntualmente segnalate in dottrina anche tenuto conto del fatto che, in caso di “caducazione” del decreto di trasferimento, non si rinvengono disposizioni come quelle contenute nell’art. 2652 cod. civ. che, in campo negoziale, conferiscono agli aventi causa di chi abbia acquistato un bene in forza di atto successivamente colpito da una sentenza costitutiva di annullamento per cause diverse dall’incapacità legale (per l’acquisto a titolo oneroso), rescissione o risoluzione per inadempimento o dichiarato inefficace o inopponibile una protezione maggiore del dante causa (per le domande di nullità o annullamento per incapacità legale o invalidità della trascrizione solo se trascritte oltre cinque anni dalla trascrizione dell’atto impugnato, ex art. 2652 n. 6) cod. civ.), stabilendo che non sono pregiudicati i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede, a meno che le relative domande giudiziali siano state trascritte in data anteriore alla trascrizione dell’atto di acquisto del terzo. Ne consegue che l’eventuale “caducazione” del trasferimento coattivo nell’esecuzione forzata incide allo stesso modo su colui a favore del quale è pronunciato il decreto di trasferimento e sui suoi aventi causa, che possono al più confidare sulle regole generali dettate in tema di usucapione e accessione nel possesso ex art. 1146, co. 2 cod. civ. Fatta questa precisazione, occorre dare atto che il tenore testuale delle principali disposizioni del codice sostanziale e del codice di rito assegna al decreto di trasferimento, emesso dal giudice dell’esecuzione, un marcato carattere di esecutività e definitività, sia con riguardo all’effetto traslativo sia con riguardo all’effetto purgativo – poiché a norma del successivo comma 3 esso «costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari»; inoltre, nell’art. 2878 cod. civ. – che elenca le «cause di estinzione» dell’ipoteca – si legge al n. 7) che essa si estingue «con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche», ipotesi questa che significativamente compare accanto e in aggiunta a quella indicata al n. 1), per cui essa si estingue “con la cancellazione dell’iscrizione», quasi a volersi rimarcare l’immediata efficacia del decreto di trasferimento”. Per concludere, alla luce dei consolidati orientamenti della Corte di Cassazione la tesi favorevole all’immediata efficacia dell’ordine di cancellazione delle iscrizioni ipotecarie contenuto nell’art. 586 cod. proc. civ. – coerente con la funzione del processo esecutivo
e la preferenza in esso accordata alle ragioni dell’aggiudicatario o assegnatario, non sembrerebbe pregiudicare irreparabilmente le esigenze di tutela del creditore ipotecario, il quale: se intervenuto nel processo esecutivo, potrà comunque mantenere le proprie ragioni di prelazione anche sulla somma ricavata dalla seconda vendita del bene; viceversa, se non intervenuto a causa del mancato avviso ex art. 498 cod. proc. civ., potrà agire per il risarcimento dei danni ex art. 2043 cod. civ. nei confronti del creditore procedente.
Non pare invece pianamente percorribile la tesi dottrinaria per cui potrebbe essere una soluzione scindere la trascrizione del decreto di trasferimento – da effettuarsi immediatamente – rispetto alla cancellazione delle formalità – da effettuarsi solo dopo il decorso del termine di venti giorni dalla trascrizione medesima – nel presupposto che il decreto sia divenuto stabile in ragione della sua conoscibilità
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